Drágák a magyarországi ingatlanok? IMF Housing Affordability Index

Cikkünkben az IMF egyik tanulmányát tekintjük át, melyben 1970-2022 közötti időszakon 40 ország ingatlanpiacát hasonlították össze egy egységesített mutató segítségével. A vizsgálat számos fontos tényezőre rávilágít, többek között arra, hogy hol olcsók/drágák az ingatlanok, milyen hatása van az ingatlanpiacra a kormányzati támogatásoknak. Témáink:

• Olcsó vagy drága az ingatlanpiac?
• Mire jó a Housing Affordability Index?
• Mennyire könnyű ingatlanhoz jutni?

Olcsó vagy drága az ingatlanpiac?

Az ingatlanpiac árakkal kapcsolatban a legtöbb befektetőknek határozott véleménye van. A közvélekedés tárgya, hogy a magyar ingatlanpiac drága, egyes esetekben a fejlett országok egyes régióival összevethető árakat találunk a hazai ingatlanpiacon, ahogy arra is láthatunk példákat, hogy a nyugat európai országok fővárosaiban megfizethetetlenül drágák az ingatlanok. Sajnos azonban a nominális árak összevetése ugyanolyan félrevezető, mint amikor termékek, szolgáltatások árát vetjük össze, és nem vesszük figyelembe a jövedelmi különbségeket. Az ingatlanpiacon is számos tényező befolyásolja a nominális áron túl, hogy mennyire nehéz/könnyű ingatlanhoz jutni az adott országban, például a kerestek, a hitelkondíciók. Azokban az országokban ahol az ingatlanhoz nehéz hozzájutni arra is számíthatnak a befektetők, hogy a kereslet kisebb lesz, mely végső soron a jövőbeni árakra is hatást gyakorol. Nem meglepő tehát, hogy a gazdasági növekedés, a jövedelem az egyike azon fontos tényezőknek, melyek az ingatlanpiac jövőbeni hozamával összefüggésbe hozhatók (itt beszéltünk ezekről a tényezőkről). A fenti problémának azonban van megoldása. Ezt nevezzük Housing Affordability Indexnek, melynek segítségével különböző országok ingatlanpiacai összehasonlíthatók.

Mire jó a Housing Affordability Index?

A Housing Affordability Index (továbbiakban HAI) elsődlegesen az ingatlanár/jövedelem mutató hiányosságát próbálja meg kiküszöbölni azzal, hogy figyelembe veszi a hitelhez jutás feltételeit (például törlesztőrészlet nagysága, kamatok). Erre azért van szükség, mert az ingatlan egy nagyértékű vagyonelem, amelyet a lakosság jelentős része hitelből vásárol, így önmagában az ingatlanár/jövedelem mutató nem ad pontos képet az adott ország ingatlanpiacáról. A HAI mutatókban azonban jelentős eltérés figyelhető meg, így egyes országok másképp veszik figyelembe a jövedelem (átlag, medián), ahogy vannak olyan országok, ahol az ingatlanárakat eltérő metódus alapján számítják a mutatóban (például Egyesült királyságban az alsó kvartilis ingatlanárai alapján), és a hitelkondíciókat sem egyformán veszik figyelembe. Ennek eredménye, hogy a különböző országok statisztikai hivatalai által készített HAI mutatók nem vethetők pontosan össze. Ezt a hiányosságot küszöbölte ki Biljanovska és szerzőtársai 2023-ban, és egy egységes HAI mutatót alakítottak ki, melyben az alábbiak szerepelnek:

• az ország ingatlanpiacán az átlagos nominális négyzetméterár,
• a jelzáloghitel kamatok, átlagos lejárati idő,
• átlagos ingatlanméret,
• háztartások medián jövedelme,

A fenti adatokból megalkotott HAI azt mutatja meg, hogy egy medián keresettel az adott országban élő háztartás, egy medián kamattal rendelkező lakáshitellel támogatva a szükséges jövedelem hányszorosával rendelkezik, hogy megvásárolja az ingatlant az országban. A HAI 1-es értéke azt jelzi, hogy a háztartásnak éppen annyi jövedelme van, hogy az ingatlant megvásárolja. 1-es érték felett egy átlagos háztartás nagyobb pénzügyi tartalékkal rendelkezik, azaz jobban megengedheti magának az ingatlant, az ingatlan könnyebben megszerezhető, olcsóbb.  Az 1-es érték alatt az ingatlanvásárlás jelentős megterhelést jelent, az ingatlan nehezebben megvásárolható, azaz drágább az országban. A fentiek mögött alapvetően három fontos változó húzódik meg:

• növekvő kereset javuló, csökkenő kereset romló indexet,
• növekvő ingatlanár romló, csökkenő ingatlanár javuló HAI-t,
• növekvő hitelkamatok romló, csökkenő hitelkamatok javuló indexet eredményeznek.

Mennyire könnyű ingatlanhoz jutni?

A fentebb hivatkozott tanulmányban 1970 és 2022 közötti időszakon, 40 OECD ország ingatlanpiacát vizsgálták meg. A képen az összesített adatokat látjuk. Ebből kiderül, hogy az elmúlt 20 évben sokkal könnyebben lehetett ingatlanhoz jutni, mint korábban. A kék és magenta görbék az átlagos HAI-t, a sárga sáv az átlag mögötti 25-75 percentilis sávját mutatják. Tehát nemcsak az átlag, a medián, hanem országok széles körében javult a HAI.

Forrás: IMF

A grafikonon az elmúlt évek tendenciái is láthatók, hiszen 2020 utáni időszakban csökken a HAI, mely csúcson a 2010-es években volt. A változások okait az alábbi grafikon szemlélteti, azaz bár nőttek az ingatlanárak (kék), de ezzel együtt a bérek is növekedtek (sárga), és a kamatok jelentősen csökkentek (magenta).

Forrás: IMF

A következő grafikon mutatja, hogy a három tényező (ingatlanár, kamat, jövedelem) milyen irányba, milyen mértékben hatott a HAI éves változására.

Forrás: IMF

A következő táblázatban az időszak alatti átlagos HAI látható országokra lebontva. Magyarországon a HAI 1-es érték (grafikonon 100) alatti, azaz sokkal inkább azon országok körébe sorolható, ahol az ingatlan megvásárlása nehezebb, nagyobb anyagi megterheléssel jár. Hazánk átlagos HAI értéke 82, a 2010 utáni időszakban 91, azaz javulás figyelhető meg.

Forrás: IMF

A vizsgálatból az is kiderül, hogy az egy főre jutó GDP és a saját tulajdonú ingatlanok aránya között negatív a kapcsolat, azaz a szegényebb országokban magasabb a saját tulajdonú ingatlanok aránya (hazánkban a 80 százalékot közelíti meg).

Forrás: IMF

A gazdagabb országok állampolgárai sokkal bátrabban vásárolnak ingatlant hitelből, azaz az egy főre jutó GDP és a lakáshitellel megvásárolt ingatlanok aránya között pozitív a kapcsolat.

Forrás: IMF

Az alábbi grafikonok pedig a kormányzati támogatások hatásait mutatják. Eszerint a kormányzati támogatások javítják a HAI-t, azaz könnyebb lesz a segítségükkel ingatlanhoz jutni. Tehát nem feltétlenül igaz az a vélekedés, hogy a támogatásokat árazza a piac és a megdráguló ingatlanok miatt ugyanolyan nehéz lesz ingatlanhoz jutni. Ezt legalábbis 40 ország esetét vizsgálva cáfolhatjuk. Azonban a szürke terület a 90 százalékos konfidencia intervallumot mutatja, ahol egyes esetekben valóban alig kimutatható a pozitív hatás, és negatív hatás figyelhető meg már 1 év után.

 

A másik ábrán a lakásfejlesztésre fordított kiadások hatásai láthatók. Itt is pozitív a kapcsolat, de a hatás mértéke kisebb és nem szignifikáns. Ez az eset az ingatlanállomány, -kínálat növekedését eredményezi, mely alacsonyabb ingatlanárakkal jár együtt, de jellemzően a kínálat elmarad a kereslethez képest, ezért lehet a hatása visszafogottabb ennek a tényezőnek.

Forrás: IMF

Összességében a fenti vizsgálatból az derül ki, hogy sokkal könnyebb ingatlanhoz jutni a fejlett országokban, még akkor is, ha nominálisan magasabb ingatlanárakat látunk ezekben az országokban. Bár a fejlődő országokban nehezebb ingatlanhoz jutni, de az alacsony kamatokkal, gazdasági növekedéssel járó (növekvő jövedelmek) időszakokban ezekben az országokban is könnyebbé válik az ingatlan megvásárlása. Továbbá azt is láthatjuk, hogy a kormányzati támogatások hatásai pozitívak, azaz könnyebbé válik az ingatlan megszerzése.

A legújabb HAI adatokat ide kattintva tekinthetjük át. A numbeo HAI szerint 2021 év közepén lehetett a legkönnyebben ingatlanhoz jutni (HAI 1,2), azóta csökkenőben van az index, jelenlegi értéke 0,66, mely a 2010-es évvel (0,6) összevethető.