Kérdés: Ingatlanpiaci befektetések [Előadás]

Az ingatlanbefektetés problémáit, előnyeit beszéljük meg. Szó lesz arról, hogy mitől függ az ingatlanok jövőbeni ára, beszélünk arról mikor éri meg ingatlant vásárolni. Témáink:

• Ingatlanpiaci befektetések előnyei/hátrányai
• Mitől függ a jövőbeni hozam?
• Mikor éri meg ingatlant vásárolni?
• Saját ingatlan vásárlás: igen/nem?

Hallgatói felvetések:

"A magyarok legnépszerűbb befektetésével nem igazán foglalkoztunk még. Ingatlan. Talán nem véletlen. Számoltam KP-s hitel nélküli vásárlás esetén nem jön ki a matek, hogy ez megérné. Ha van egy 50 milliós lakás, kp-ra megvenni, majd ezt kiadni, bérleti bevétel és értéknövekedés jól hangzik, viszont az országkockázat magas, nem diverzifikált portfólió, forint kockázat, történhet az adott környéken bármi, elég egy rossz szomszéd, rossz bérlőt kifogni és nem is garantálható az ingatlanérték növekedés. Magas kockázat és a végén historikus adatokon nem valószínű, hogy jobban hoz, mint egy részvény/kötvény portfólió. Ráadásul egy kiadó lakással foglalkozni kell, fenntartási költség, mindig van valami apróság, persze egy 500 milliós portfólió része lehet egy 50 milliós lakás így, de nem ez a helyzet. Az EU-ban Magyarországon emelkedtek a legmagasabbat az ingatlanárak, de nem érdemes kiindulni 5-8 előző év adataiból, hogy ez fog történni továbbra is, főleg nem úgy, hogy az ingatlanok általában inflációkövetőek, és itthon rekordot is döntöttünk ebben. Tehát ez nominálisan jól hangzik, reálértéken már nem annyira. Így nekem nem jött ki, hogy jó befeketés lenne ingatlant venni (hitel nélkül!) és kiadni.

De mégis vannak érvek mellette, abban az esetben, ha hitelre kerül megvásárlásra a lakás és úgy lesz kiadva vagy akár használva és nem kell albérletet fizetni, vagy a bérlő fizeti a törlesztést. Maradjunk a fenti példánál, van egy 50 milliós lakás. 40 milliós hitel, 10 millió önerő, 30 éves futamidő, ez jelenleg 230-260 forintos törlesztőt jelent, 7% THM, 10 éves kamatperiódus. Ahogy enyém lesz a lakás, értéknövekedését már én nyerem meg, de nem csak az önerő részére, hanem a hitel teljes egészére. Tehát nekem már 10 milliós invesztálással (befektetéssel) fog kamatozni az 50 milliós lakás értéknövekedése. Kicsit olyan a hangulata, mint egy tőkeáttételes pozíció. Nem tudjuk, hogy ez mennyi lesz, historikus adatokon számolhatunk infláció felett 1%-kal, reálértéken 1%-al nő az ingatlan értéke. 50 milliós lakásnál ez éves 500.000 forint, ami már két havi törlesztőt jelent. Alternatív költségem van, maga az önerő, 10 millió forint, legyünk nagyvonalúak, konvervatív 8%-os hozam (inflációval még nem korrigálva, 800.000 Ft) ez a kettő majdnem ki is ütötte egymást. Ugye ezzel számolni nehéz, mert nem tudjuk az elkövetkezendő 10-20-30 év növekedési számait.

Olvastam eszmefuttatásokat, amik ökölszabályként azt hozták ki, hogy ha az ingatlan értékének éves 4% alatt érdemes inkább bérelni, felette venni. Persze ez le van egyszerűsítve, mert millió tényező befolyásolja ezt. Mennyivel fog növekedni a lakás értéke, milyen feltételekkel lehet most hitelhez jutni, historikusan most magas vagy alacsony kamatokkal lehet hitelhez jutni, önerő megválasztása P/E ráta alapján, erre jönnek még a nem számszerűsíthető tényezők, mint a saját lakás kényelme, függetlenség, stb. De ez 4%: Tételezzük fel, hogy éves 3%-át fizetjük albérletként az ingatlan árának. Eltelik 30 év, még mindig albérletben fizetjük az összeget, ráadásul a hitel 30 év alatt még alacsony inflációval (3-5%) is elinflálódik. Ott leszünk 30 év múlva, hogy ennyi idő alatt ilyen havi kiadás mellett már ki is fizethettük volna a lakáshitelt, de mivel az albérletet választottuk, ott vagyunk 30 év múlva "üres kézzel". Mi a baj ezzel az érveléssel?

Ott van még a kamat, mint költség, amit a banknak fizetünk, ez az elején akár több is lehet, mint az albérleti költség. De ahogy haladunk előre, egyre kevesebb a kamat, több a tőkevisszafizetés. A kamat megy ki az ablakon, bank nyeresége, felvevő költsége.

Arról is olvastam kutatást, hogy mennyi átlagosan a lakás fenntartási költsége, itt nagy a szórás, de 1% jó kiindulópont. 50 millió forintos lakás, 500.000 Ft / év, amit bérlőként nem nekem kell fizessek, tulajként viszont igen. Ez persze nagyban függ az állapotától. Ha felújított, akkor ez pedig bele van már építve az eladási árában, hogy 10 évig nem kell hozzányúlni.

Hitel esetén a kormány kérdése kritikus, amivel kapcsolatban vegyesek az érzéseim, egyrészt biztonságot ad, hogy mivel szavazók vagyunk, nem engedi piaci alapon működni a hiteleket, lásd kamatstop és támogatások. Másrészről tudjuk, hogy ilyen kamat, benzin és másféle stoppok nem működnek hosszú távon, hiányhoz vezet, aminek előbb vagy utóbb meglesz az ára. Kamatperiódus kockázat, de látod, nem engedi a kormány átárazódni a hiteleket.

Ha beüt a legrosszabb, érdemes készülni rá, kockázatkezelés. Mi lesz ha beüt egy hasonló válság, mint 2008-ban? Leesnek az ingatlanárak. De történelmi múltunk az ingatlannal kapcsolatban a kommunizmusig vezet vissza, vagy még régebbre. Legrosszabb esetben a 10 milliós önerőt bukom el, viszi a lakást a bank, de ha ez 40 hónapon túl következik be, akkor én már ugyanott vagyok, hisz ezt a 10 milliót kifizettem volna albérletre. Havi 250 ezer forint, 10 milliós összeget el is értem 40 hónap alatt. Persze, ennek a 10 millió forintos önerő alternatív költségét is elbukom, de talán nem, mert ha beüt egy válság, akkor részvények is erős mínuszba kerülnek, nem igazán lesz alternatív költségem a 10 milliós összegre értve.

Én olyan helyzetben vagyok, hogy a fenti példa alapján közel ennyit fizetek bérletre, de ennyi invesztációval meg is vehetném, törleszthetném a hitelt. Tudom-tudom, nem szakterületed a hitelezés, de biztos vagyok benne, hogy átlátod a fenti helyzetet"

Az előadás oldalunk prémium tagsággal rendelkező olvasóinak készült.