Van összefüggés a részvénypiac és az ingatlanpiac között?

A gazdasági médiában minden hónapban beszámolnak a legújabb ingatlanpiaci adatokról. Ez legtöbbször a megkezdett lakásépítéseket és az újonnan értékesített ingatlanok számának változását jelenti, melyre a részvénypiac és a részvénypiacon elérhető ingatlanhasznosító társaságok (REIT) részvényei is reagálnak. Cikkükben arra keressük a választ, hogy a fenti két ingatlanpiac mutató és a részvénypiac, illetve az ingatlanpiaci részvények árfolyama között van-e bármiféle összefüggés, azaz érdemes-e követnünk ezeket az ingatlanpiaci mutatókat. Témáink:

• Az ingatlanpiaci mutatók fontossága
• Ingatlanpiac és a részvénypiac kapcsolata
• Megkezdett lakásépítések és a részvénypiac változása 1971-2022 között
• Új lakás értékesítések és a részvénypiac jövőbeni hozama 1963-2022 között

Az ingatlanpiaci mutatók fontossága

Könnyen belátható, hogy a részvénypiac és az ingatlanpiac szempontjából fontosak az ingatlanpiacon bekövetkező fundamentális változások. Ezekről pontos képet kaphatunk, ha követjük az újonnan kiadott építési engedélyek(building permits), a megkezdett lakásépítések (housing starts), az új lakások értékesítések (new home sales) számának változását. Ezek közül az építési engedélyek, és a megkezdett lakásépítésekről azt tartják, hogy egy nagyon korai indikátorai az ingatlanpiac változásoknak. A fenti mutatókat most nem részletezem, de egy korábbi cikkben már beszéltünk erről, lásd az alábbi cikket. Könnyen belátható, hogy a fenti mutatók az ingatlanpiaci befektetésekkel kapcsolatban lényegesek, ugyanakkor a gazdasági médiában jellemzően a részvénypiac teljesítményével is összefüggésbe hozzák a mutatókat.

A fenti hír címében látható összefüggés teljesen megalapozott, hiszen az ingatlanpiaci fejlesztések, beruházások számos országban a gazdasági növekedés egyik fontos pillérei, így a növekvő lakásértékesítések, növekvő építési engedélyek száma mind azt jelenti, hogy növekszik az építőipari cégek bevétele, több munkaerőre lesz szüksége (bérnövekedés, több elkölthető jövedelem), nagyobb nyereség, így nagyobb adóbevétel képződik az iparban. Ezen túlmenően számos további iparág eredményére is pozitív hatást gyakorol az építőipar, például az építőipari alapanyagokat feldolgozó, kibányászó cégek (homok, kavics, fa, vas, réz), de az olyan társaságok jövője is pozitívabbnak tűnik, mint a lakberendezési cikkeket árusító cégek (például Ikea, Home Depot). A folyamat fordítottja, amikor arról kapunk hírt (lásd fenti cikk címét), hogy a megkezdett lakásépítések, az új lakás eladások száma visszaesik. Ez az építőipar szempontjából egy kedvezőtlen helyzet kialakulására utal. A fenti adatok közzététele tehát rendszerint benne van a legtöbb kereskedő naptárjában. Az alábbi képen láthatod, hogy jellemzően a hónap második felében érkeznek az ingatlanpiaci adatok.

forrás: Forexfactory

Megkezdett lakásépítések és a részvénypiac változása 1971-2022 között

Az alábbiakban beszámolok egy vizsgálatról, mely 1971-2022 közötti időszakon keresett összefüggést a megkezdett lakásépítések (housing starts) és a részvénypiac, illetve az ingatlanpiaci részvények (REIT) árváltozása között. Az alábbi grafikonon látható a korrelációs vizsgálat eredménye. Eszerint az időszak nagy részében nem mutatható ki kapcsolat a részvénypiac és az ingatlanpiaci részvények változása, illetve a megkezdett lakásépítések száma között. Egyedül a -2 hónapnál látunk 0,2-es korrelációs együtthatót (magyarázat itt), azaz a részvénypiac változása idéz elő változást a megkezdett lakásépítések számának változásában. Tehát az eredeti felvetésünk fordítottját mutattuk ki. Ez sem tekinthető annyira meglepőnek, hiszen a részvénypiac egyfajta hangulatindikátor, így az emelkedő árfolyam az optimizmust, a javuló gazdasági kilátásokat jelzi, és ilyen időszakokban a lakásépítési kedv is növekedhet. Ugyanakkor a 0,2-es korreláció nagyon alacsony szintű magyarázatot ad a két adat összefüggésének tekintetében.

Nagyrészt zajt láthatunk a grafikonon, de ennek az is lehet az oka, hogy a korrelációs vizsgálatok (itt Pearson féle vizsgálatot alkalmaztak) lineáris kapcsolatot keresnek, és a részvények világában könnyen előfordulhat, hogy két adat között nemlineáris kapcsolat van. A fenti vizsgálat tehát arra utal, hogy lineáris kapcsolat nem mutatható ki, azonban a tőzsdei összefüggésekben, ahogy az élet más területén is, gyakori, hogy két adat között létezik kapcsolat, de nem lineáris. A fenti korrelációs vizsgálat alapvetően arra szolgál, hogy lineáris kapcsolatot keressünk. Ezalatt például azt értjük, hogy az egyik tényező 10%-os növekedése 20%-os növekedést idéz elő a másik tényezőben. Például az adókulcsok 10%-os növekedése 20%-os adóbevétel növekedést idéz elő. Ha ez egy lineáris összefüggés, akkor az adókulcsok 20%-os emelkedése 40%-os adóbevétel növekedést idéz elő. Az alábbi egyenessel lehetne jellemezni ezt a lineáris összefüggést.

Ugyanakkor az élet számos területén láthatunk arra példákat, hogy nem lineáris a kapcsolat két változó között. A fenti példát folytatva mi történik akkor, ha az adókulcsot tovább, 100%-ra emeljük? A lineáris regresszió alapján azt gondolnánk, hogy így maximalizálhatná az adóbevételét az állam, holott a valóságban ebben a pontban nulla lenne az adóbevétele az államnak, mivel az emberek nem fizetnék be. Az adókulcs mértéke és az adóbevétel között tehát sokkal inkább egy az alábbi képen látható kapcsolat van. Itt tehát a két tényező között van kapcsolat, de nem lineáris.

Esetünkben ez azt jelenti, hogy például a megkezdett lakásépítések számának változásában ha kismértékű eltérés következik be, akkor az nem hat a piaci szereplőkre, így a részvények árára sem. Ha azonban nagyobb esés/növekedés következik be a mutatóban, akkor a részvénypiacra is nagyobb hatást fog gyakorolni. Ennek kimutatására osszuk tíz részre a megkezdett lakásépítések számának változását a nagyságuk szerint.

Az alábbi ábrán baloldalon látjuk azokat az eseteket, amikor az ingatlanpiac mutatóban a legnagyobb esés következett be, jobb oldalon a legnagyobb emelkedés. Az oszlopokban leolvasható a közzététel időszakára eső havi átlaghozam a teljes részvénypiac és a REIT részvények vonatkozásában. Itt is azt láthatjuk, hogy teljesen véletlenszerűek az átlaghozamok.

Új lakás értékesítések és a részvénypiac jövőbeni hozama

A fentiekkel egyező módszertani vizsgálatot láthatunk az alábbi grafikonon, de itt már az újonnan értékesített lakások számának a változását és a részvénypiac, illetve a REIT részvények jövőbeni hozama között kerestek összefüggést 1963-2022 között. A -1 hónapnál kimutatható magasabb korreláció azt jelzi, hogy a részvénypiaci hozamok változása hatással van az új lakások értékesítésének következő havi változására. Tehát az eredeti felvetésünk fordítottját mutattuk ki.

Az alábbi grafikonon az új lakások értékesítésének változása alapján osztottuk tíz részre az adatokat. Látható, hogy azokban az időszakokban, amikor az új lakások értékesítése legjobban visszaesik, a részvénypiaci átlaghozamok nem alacsonyak (ábra baloldala). Amikor a mutatóban a legnagyobb emelkedés figyelhető meg, akkor a Reit részvények átlaghozama az egyik legmagasabb (Biggest jump oszlopok).

Összegezve a fentieket, alapvetően nincs arra bizonyíték, hogy a fenti két ingatlanpiaci mutató jelentős hatást gyakorolna a részvénypiacra, az ingatlanpiaci részvényekre a következő 1-12 hónapban. Ha sikerült és némi összefüggést kimutatni, könnyen lehet, hogy csak a véletlen műve, tekintettel arra, hogy alacsony esetszámon zajlott a vizsgálat. A fentiektől függetlenül érdemes lehet követni az ingatlanpiac mutatókat, de vélhetően hosszabb távú (éven túli) folyamatok mérhetők fel a segítségükkel.