REIT befektetés, REIT ETF, részvények vásárlása, előnyök, buktatók

Az ingatlanbefektetésről sokaknak elsőként egy lakás, családi ház vagy üzlethelyiség megvásárlása jut eszébe. Ingatlanpiaci kitettséget azonban úgy is szerezhetünk, hogy közben nem kell egy teljes ingatlant megvásárolnunk, bérlőkkel foglalkoznunk vagy az ingatlan üzemeltetésével járó feladatokat ellátnunk. Erre adnak lehetőséget a REIT társaságok és az ezekbe befektető REIT ETF-ek.

Az alábbi cikkben részletesen megnézzük, mit jelent a REIT, hogyan működnek ezek a társaságok, milyen előnyeik és kockázataik vannak, illetve milyen szempontokat érdemes vizsgálni egy REIT részvény megvásárlása előtt. Kitérünk az equity és mortgage REIT-ek közötti fontos különbségekre, a REIT ETF-ekre, az osztalékfizetés sajátosságaira, valamint arra is, miért félrevezető önmagában a P/E mutató használata ezen a területen.

A tájékoztatóban a következő témákkal foglalkozunk:

• Mi az a REIT és hogyan működik?
• Equity és mortgage REIT társaságok közötti különbségek
• Amerikai REIT részvények fontosabb csoportjai
• A REIT befektetés előnyei
• A REIT befektetés hátrányai és kockázatai
• Milyen mutatókat vizsgáljunk REIT vásárlása előtt?
• Mire figyeljünk REIT ETF vásárlásakor?
• Miért kockázatosak a mortgage REIT-ek?
• Mi a probléma a P/E mutatóval REIT társaságok esetében?
• Hogyan használható a P/FFO, AFFO és NAV a REIT-ek értékelésére?

Mi az a REIT, mit jelent a REIT?

A REIT a Real Estate Investment Trust kifejezés rövidítése. Olyan társaságokról van szó, amelyek működése szorosan kapcsolódik az ingatlanpiachoz. A hagyományos equity REIT-ek jellemzően jövedelemtermelő ingatlanokat birtokolnak és üzemeltetnek, bevételük jelentős része pedig az ingatlanok hasznosításából, például bérleti díjakból származik.

Az első REIT típusú társaságokat az Egyesült Államokban hozták létre, azonban ma már számos más országban is léteznek hasonló konstrukciók. Európában szintén találkozhatunk REIT jellegű társaságokkal, Magyarországon pedig a szabályozott ingatlanbefektetési társaság, röviden SZIT tölthet be hasonló szerepet.

A befektető szempontjából a REIT egyik legfontosabb tulajdonsága, hogy az ingatlanbefektetés tőzsdei részvény formájában is elérhetővé válhat. Egy tőzsdén jegyzett REIT részvénye ugyanúgy megvásárolható és eladható, mint más tőzsdei vállalatok részvényei.

Hogyan működnek a REIT társaságok?

Egy hagyományos equity REIT működése viszonylag könnyen áttekinthető. A társaság saját tőkéből és gyakran hitelből ingatlanokat vásárol, majd ezeket bérbe adja. A bérleti díjakból bevétel keletkezik, amelyből le kell vonni az ingatlanok üzemeltetésének, karbantartásának, finanszírozásának és a társaság működésének költségeit.

Az üzleti modell azonban ennél összetettebb lehet. Egy REIT új ingatlanokat vásárolhat, meglévő ingatlanokat értékesíthet, fejlesztéseket hajthat végre, felújíthatja az épületeket, új bérlőket kereshet, illetve módosíthatja az adósságállományának szerkezetét. A vállalat eredményét emiatt az ingatlanárak mellett a bérleti díjak, a kihasználtság, a finanszírozási költségek és a menedzsment tőkeallokációs döntései is befolyásolják.

Az amerikai REIT szabályozás egyik legismertebb eleme az osztalékfizetési követelmény. A szabály pontos értelmezésénél fontos, hogy nem egyszerűen a számviteli profit 90%-áról beszélünk. A REIT státusz fenntartásához a társaságnak főszabály szerint a REIT adóköteles jövedelmének legalább 90%-ának megfelelő osztalékfizetési követelményt kell teljesítenie, a szabályozásban meghatározott korrekciók mellett.

Ennek következtében a REIT-ek között gyakran találunk magasabb osztalékhozamú társaságokat. A magas osztalék azonban önmagában nem jelenti azt, hogy egy REIT jó befektetés. A kifizetett osztalék fenntarthatóságát, a társaság adósságát, működési eredményét és az ingatlanportfólió minőségét is meg kell vizsgálni.

Amerikai REIT részvények csoportjai

A REIT társaságokat első lépésként érdemes két nagy csoportba sorolni. Az equity REIT-ek jellemzően ingatlanokat birtokolnak és hasznosítanak. A mortgage REIT-ek ezzel szemben elsősorban ingatlanfinanszírozással, jelzáloghitelekkel, jelzálogfedezetű értékpapírokkal és más ingatlanhitelhez kapcsolódó eszközökkel foglalkoznak.

Ez a különbség befektetőként nagyon fontos. Egy lakóingatlanokat vagy raktárépületeket üzemeltető equity REIT üzleti kockázatai jelentősen eltérnek egy tőkeáttétellel működő mortgage REIT kockázataitól.

Az equity REIT-eket az általuk birtokolt ingatlanok alapján további csoportokra lehet bontani:

• Healthcare REIT - egészségügyi létesítményekkel foglalkozó REIT
• Hotel REIT - szállodákba és egyéb turisztikai ingatlanokba befektető REIT
• Industrial REIT - ipari ingatlanokat, logisztikai központokat és raktárakat hasznosító REIT
• Office REIT - irodákkal és irodaházakkal foglalkozó REIT
• Residential REIT - lakóingatlanokat üzemeltető REIT
• Retail REIT - bevásárlóközpontokat és más kereskedelmi ingatlanokat hasznosító REIT
• Data Center REIT - adatközpontokat üzemeltető REIT
• Infrastructure REIT - például kommunikációs és egyéb infrastruktúrához kapcsolódó ingatlanokat hasznosító REIT
• Self-storage REIT - raktározási egységeket üzemeltető REIT
• Diversified REIT - több ingatlantípusban is jelen levő társaság

Már ebből a felsorolásból látható, hogy a REIT piac korántsem egységes. Egészen más gazdasági tényezők hatnak egy irodaépületekkel foglalkozó társaságra, mint például egy adatközpontokat, lakóingatlanokat vagy logisztikai épületeket üzemeltető vállalatra.

Megfigyelhető azonban, hogy az ingatlanpiac szerkezeti változásai egyes REIT szegmenseket hosszú időn keresztül támogathatnak vagy hátráltathatnak. Az internetes kereskedelem terjedése például egyszerre jelenthet nehézséget egyes kereskedelmi ingatlanok számára és növekvő keresletet a logisztikai ingatlanok iránt.

A REIT iparágakat például részvényszűrő programok segítségével is áttekinthetjük. A finviz.com részvényszűrőjében a Screener menüpont alatt, az Industry mező segítségével több REIT kategória külön is megvizsgálható.

REIT befektetés előnyei

A REIT egyik legnagyobb előnye, hogy a befektető viszonylag kis összeggel is ingatlanpiaci kitettséget szerezhet. Egy teljes lakás, iroda vagy kereskedelmi ingatlan megvásárlásához jelentős tőkére lehet szükség, míg egy tőzsdei REIT részvény akár egyetlen részvény megvásárlásával elérhető.

A másik fontos előny a diverzifikáció lehetősége. Egy nagyobb REIT több tucat, esetenként több száz ingatlannal rendelkezhet. Így a befektető egyetlen vállalaton keresztül is több ingatlan bevételeiből részesedhet.

A REIT-ek fontosabb előnyei befektetőként:

• Kisebb tőkével is elérhető az ingatlanpiaci befektetés.
• Egy társaság több ingatlant is birtokolhat, így kedvezőbb lehet a diverzifikáció, mint egyetlen saját ingatlan esetén.
• A REIT-ek rendszeresen fizethetnek osztalékot.
• A befektetőnek nem kell bérlőkkel, karbantartással és az ingatlan napi üzemeltetésével foglalkoznia.
• Más országok és ingatlanpiaci szegmensek is könnyen elérhetővé válhatnak.
• A tőzsdén jegyzett REIT részvények általában sokkal könnyebben értékesíthetők, mint egy közvetlenül birtokolt ingatlan.
• REIT ETF segítségével több tucat vagy akár több száz ingatlanpiaci társaságba is befektethetünk egyetlen terméken keresztül.

Tegyük a fentiekhez hozzá, hogy a REIT likviditása egyszerre előny és kockázat. Egy tőzsdei REIT árfolyamát minden kereskedési napon látjuk, ezért rövid idő alatt jelentős árfolyamváltozásokat tapasztalhatunk. Egy saját lakás piaci értéke is változik, csak ezt általában nem látjuk másodpercről másodpercre egy tőzsdei grafikonon.

REIT hátrányai, buktatók befektetőként

A REIT részvény megvásárlása előtt hasonló körültekintésre van szükség, mint más vállalatok elemzésénél. Önmagában az, hogy egy társaság sok ingatlannal rendelkezik, még nem teszi jó befektetéssé a részvényét.

Elsőként azt érdemes megnézni, milyen ingatlanokból áll a portfólió és ezek hol találhatók. Egy gyorsan növekvő városban található, magas kihasználtságú lakóingatlan-portfólió gazdasági helyzete jelentősen eltérhet egy olyan irodaportfólióétól, ahol tartósan magas az üresen álló területek aránya.

A földrajzi koncentráció is lényeges. Ha a társaság ingatlanjainak nagy része egyetlen városban vagy régióban található, egy helyi gazdasági visszaesés, természeti esemény vagy szabályozási változás a teljes vállalat eredményére komoly hatást gyakorolhat.

Az iparági besorolásnak szintén nagy szerepe van. A lakóingatlanok, irodák, bevásárlóközpontok, szállodák, adatközpontok és logisztikai ingatlanok iránti keresletet eltérő tényezők mozgatják. Ahogy fentebb beszéltünk róla, ezért önmagában a REIT elnevezés keveset mond a vállalat tényleges kockázatairól.

Figyeljünk az adósságra

A REIT társaságok gyakran jelentős hitelt vesznek igénybe ingatlanvásárlásaik finanszírozásához. Emiatt az adósság elemzése a REIT értékelésének egyik legfontosabb része.

Sajnos azonban az adósság vizsgálatát nem lehet egyetlen mutatóval elintézni. Fontos megnézni a hitelállomány nagyságát, a fix és változó kamatozású finanszírozás arányát, az átlagos kamatköltséget, a hitelek lejáratát és azt is, hogy a következő néhány évben mekkora összeget kell refinanszírozni.

Egy emelkedő kamatkörnyezet több csatornán keresztül is ronthatja egy erősen eladósodott REIT helyzetét. A változó kamatozású hitelek költsége gyorsan emelkedhet, a lejáró kötvényeket magasabb kamat mellett lehet újrafinanszírozni, és az ingatlanbefektetésektől elvárt hozam is növekedhet.

Érdemes ezért többek között az alábbi mutatókat is figyelemmel kísérni:

• nettó adósság / EBITDA
• adósság / eszközérték
• kamatfedezeti mutató
• fix és változó kamatozású adósság aránya
• átlagos hitelkamat
• adósság átlagos hátralévő futamideje
• a következő években lejáró hitelek és kötvények nagysága

A tőzsdei ár eltérhet az ingatlanportfólió becsült értékétől

A tőzsdén jegyzett REIT-ek árfolyamát a kereslet és kínálat alakítja. Emiatt a részvény árfolyama időnként jelentősen eltérhet a társaság mögött álló ingatlanportfólió becsült nettó eszközértékétől.

Korábban gyakran találkozhattunk azzal az egyszerűsítéssel, hogy a REIT piaci kapitalizációját közvetlenül a mérlegben szereplő ingatlanvagyonnal hasonlították össze. Ebből azonban önmagában nem lehet megbízhatóan megállapítani, hogy egy REIT olcsó vagy drága.

Ennek egyik oka, hogy a számviteli könyv szerinti érték jelentősen eltérhet az ingatlanok aktuális piaci értékétől. Emiatt a REIT-ek értékelésénél gyakran a nettó eszközérték, azaz NAV becslését és a részvényár NAV-hoz viszonyított helyzetét is vizsgálják.

A tőzsdei REIT árfolyama erősen ingadozhat

A REIT részvény továbbra is tőzsdei részvény. Rövidebb időtávon ezért az árfolyama együtt mozoghat a részvénypiaccal, és egy általános piaci pánik idején akkor is jelentősen eshet, ha az ingatlanportfólió működésében nem következett be azonnali, hasonló mértékű romlás.

Ez fontos különbség a közvetlen ingatlanbefektetéshez képest. Egy lakás esetében nincs minden másodpercben új piaci árunk, ezért a befektető kevésbé érzékeli a rövid távú értékváltozást. A tőzsdei REIT esetében minden kereskedési napon látjuk ezt az ingadozást.

Milyen mutatókat vizsgáljunk REIT vásárlása előtt?

Ha egyedi REIT részvénybe szeretnénk befektetni, érdemes több mutatót együtt vizsgálni. Egyetlen értékeltségi mutató ritkán ad elegendő információt.

A fontosabb vizsgálati szempontok:

• FFO és az egy részvényre jutó FFO alakulása
• AFFO és az egy részvényre jutó AFFO alakulása
• P/FFO és P/AFFO értékeltség
• NAV és a részvényár NAV-hoz viszonyított helyzete
• kihasználtsági ráta
• same-store NOI növekedés
• bérleti díjak változása
• bérleti szerződések átlagos hátralévő futamideje
• nagy bérlők aránya és koncentrációja
• adósságállomány és refinanszírozási kockázat
• osztalék és annak FFO-hoz vagy AFFO-hoz viszonyított kifizetési aránya

Megfigyelhető azonban, hogy ugyanaz a mutató eltérő jelentőséggel bírhat az egyes REIT szegmensekben. Szállodák esetében például a kihasználtság gyorsan változhat, míg hosszú távú bérleti szerződésekkel működő ingatlanoknál a szerződések lejárati szerkezete és a bérlők fizetőképessége lehet fontosabb.

Mire figyelj ingatlanpiaci ETF, REIT ETF vásárlásakor?

Az ingatlanpiaci REIT ETF-ek segítségével közvetetten fektethetünk az ingatlanpiacba. Az alapkezelő a befektetők pénzéből REIT társaságok és más, ingatlanpiachoz kapcsolódó vállalatok részvényeit vásárolja meg.

Az ETF legfontosabb előnye itt is a diverzifikáció. Egyetlen REIT ETF több tucat vagy akár több száz társaság részvényeit tarthatja. Emiatt egyetlen vállalat problémája kisebb hatást gyakorolhat a teljes befektetésre, mint egyedi REIT részvény vásárlása esetén.

Tegyük a fentiekhez hozzá, hogy a REIT ETF sem feltétlenül jelent teljes ingatlanpiaci diverzifikációt. Előfordulhat, hogy egy indexben néhány nagy társaság jelentős súlyt kap, illetve az egyes szektorok aránya is eltérhet attól, amit a befektető elsőre feltételez.

A kiválasztás során ezért érdemes megnézni:

• milyen indexet követ az ETF
• mekkora benne a REIT társaságok aránya
• milyen REIT szektorok szerepelnek a portfólióban
• mekkora az egyes országok súlya
• mekkora a legnagyobb vállalatok részaránya
• mekkora az ETF éves költsége
• mekkora az alap eszközértéke és forgalma
• kifizeti vagy újrabefekteti az osztalékot

Az ETF-ek legfontosabb tulajdonságait külön cikkben részletesen tárgyaltuk. Erről itt olvashatsz: ETF fogalma, költségek, mikor válasszuk.

Nem minden ingatlanpiaci ETF tisztán REIT ETF

Fontos szem előtt tartani, hogy egy Real Estate ETF portfóliója nem feltétlenül áll kizárólag REIT társaságokból. Más, ingatlanpiachoz kötődő vállalkozások is bekerülhetnek az indexbe.

Ezért vásárlás előtt érdemes az ETF adatlapján vagy az index módszertanában ellenőrizni a tényleges összetételt. A termék nevéből önmagában nem mindig derül ki pontosan, milyen típusú vállalatokat tartalmaz a portfólió.

Figyeljünk az ETF költségére és likviditására

Az ingatlanpiaci ETF-ek esetében is éves alapkezelési költséggel kell számolni. Hosszabb időtávon már néhány tized százalékpontos költségkülönbség is hatással lehet az elért eredményre.

Az alap méretét és kereskedési forgalmát is célszerű megvizsgálni. A nagyon kis eszközértékű ETF-eknél gyengébb likviditás és nagyobb vételi-eladási árkülönbség fordulhat elő. Az alap megszüntetésének valószínűsége is magasabb lehet, ha tartósan alacsony marad a kezelt vagyon.

Kifizető vagy újrabefektető REIT ETF?

További fontos kérdés, hogy mi történik a REIT társaságok által kifizetett osztalékkal. Egy distributing ETF továbbfizeti a befektetőknek a kapott jövedelem egy részét, míg egy accumulating ETF újrabefekteti azt.

A két megoldás között adózási és befektetési szempontból is lehet különbség. Emiatt az ETF kiválasztásakor ezt a tulajdonságot is érdemes ellenőrizni. A kifizető és újrabefektető ETF-ekről részletesen itt beszéltünk: ETF és az osztalék - kifizető vagy újrabefektető ETF.

Tőkeáttétes REIT ETF-ek

Egyes ingatlanpiaci ETF-ek tőkeáttételt alkalmaznak. Ezekre gyakran a 2x, 3x vagy leveraged kifejezések utalnak a termék nevében. A tőkeáttétes ETF-ek működése jelentősen eltér egy hagyományos, hosszú távra vásárolt indexkövető ETF működésétől. A napi újrasúlyozás miatt hosszabb időtávon a teljesítményük jelentősen eltérhet attól, amit az alap mögötti index egyszerű többszörözéséből várnánk. A tőkeáttételes ETF-ek veszélyeiről itt beszéltünk részletesebben: Tőkeáttételes ETF-ek veszélyei és kockázatai.

Miért kockázatosak a jelzálog, mortgage REIT-ek?

A mortgage REIT elnevezés könnyen félrevezetheti azt a befektetőt, aki a REIT szó alapján hagyományos ingatlanbefektetésre gondol. Ezek a társaságok üzleti szempontból jelentősen eltérnek az equity REIT-ektől.

A mortgage REIT-ek jellemzően ingatlanhitelek, jelzálogfedezetű értékpapírok és más ingatlanfinanszírozáshoz kapcsolódó eszközök segítségével teremtenek jövedelmet. Egyes társaságok közvetlenül hiteleket nyújtanak, mások mortgage-backed securities eszközöket vásárolnak, és léteznek vegyes üzleti modellek is.

A bevételük jelentős része a finanszírozási költség és az általuk tartott eszközök hozama közötti különbségből származhat. Emiatt ezek a vállalatok érzékenyek a kamatszintre, a hozamgörbe alakjára, a hitelkockázatra és a finanszírozási piacok működésére.

A tőkeáttétel felerősítheti a veszteséget

A mortgage REIT társaságok gyakran jelentős tőkeáttételt használnak. Ennek segítségével a saját tőkéjüknél jóval nagyobb értékű eszközállományt tarthatnak.

Kedvező környezetben a tőkeáttétel növelheti a saját tőkére jutó hozamot. Kedvezőtlen piaci helyzetben ugyanakkor ugyanez a mechanizmus felerősítheti a veszteségeket.

Sajnos azonban egy gyors kamat- vagy kötvénypiaci mozgás egyszerre ronthatja az eszközök értékét és a finanszírozás feltételeit. Ez lényegesen eltér egy hagyományos equity REIT működésétől, ahol az ingatlanokból származó bérleti bevétel áll az üzleti modell középpontjában.

A kamatkockázat összetettebb annál, hogy emelkedik vagy csökken a jegybanki kamat

Gyakori leegyszerűsítés, hogy a mortgage REIT számára a csökkenő kamat jó, az emelkedő kamat pedig rossz. A valós helyzet ennél összetettebb.

A vállalat eredményére hatással lehet a rövid és hosszú lejáratú kamatok közötti különbség, a finanszírozási költség, az eszközök átlagos futamideje, az előtörlesztések változása, a fedezeti ügyletek és a hitelkockázat is.

Ezért mortgage REIT vásárlása előtt legalább az alábbi tényezőket érdemes áttekinteni:

• mekkora tőkeáttételt használ a társaság
• milyen eszközöket tart
• mekkora az államilag garantált és nem garantált jelzálogfedezetű eszközök aránya
• mekkora a finanszírozási költség
• hogyan változik a kamatmarzs
• milyen kamatfedezeti ügyleteket alkalmaz a társaság
• hogyan változik az egy részvényre jutó könyv szerinti érték

Tegyük a fentiekhez hozzá, hogy egy magas osztalékhozamú mortgage REIT-et nem érdemes pusztán az osztalékhozam alapján megvásárolni. A nagyon magas osztalékhozam mögött gyakran magasabb üzleti vagy finanszírozási kockázat állhat.

Mortgage REIT ETF-ek

A vállalatspecifikus kockázat egy része mortgage REIT ETF segítségével csökkenthető, mivel egy ETF több mortgage REIT társaság részvényeit tarthatja.

A diverzifikáció azonban a mortgage REIT üzleti modellből származó általános kamat-, hitel- és likviditási kockázatot nem szünteti meg. Ha a teljes szektort kedvezőtlenül érinti egy piaci változás, a több vállalatból álló ETF árfolyama is jelentősen csökkenhet.

Mi a probléma a P/E mutatóval REIT esetén?

A P/E mutató a fundamentális elemzés egyik legismertebb értékeltségi mutatója. A hagyományos vállalatok vizsgálatánál gyakran használják, REIT társaságok esetében azonban önmagában könnyen félrevezető eredményt adhat.

A P/E, azaz Price/Earnings mutató a részvény aktuális árfolyamát hasonlítja az egy részvényre jutó nyereséghez, azaz EPS-hez.

A képlet egyszerű:

P/E = részvényárfolyam / egy részvényre jutó nyereség

A magasabb P/E azt jelzi, hogy a befektetők az aktuális nyereséghez képest magasabb árat fizetnek a részvényért. Ez történhet például magas növekedési várakozások miatt. Az alacsony P/E ugyanakkor önmagában nem bizonyítja, hogy egy részvény olcsó, ahogy a magas P/E sem bizonyítja automatikusan a túlértékeltséget.

Fontos azt is tisztázni, hogy a P/E nem szó szerinti megtérülési idő. Gyakran úgy magyarázzák, hogy a mutató azt jelzi, hány év alatt termeli ki a vállalat a részvény árát. Ez oktatási egyszerűsítésként könnyen érthető, pénzügyileg azonban pontatlan. A vállalat számviteli nyeresége nem azonos a részvényesnek kifizetett pénzáramlással, ráadásul a nyereség évről évre változik.

Miért torzíthat a P/E a REIT-eknél?

Egy equity REIT mérlegében jelentős ingatlanállomány található. Ezeken az ingatlanokon a számviteli szabályok szerint értékcsökkenést számolhatnak el.

Az értékcsökkenés csökkenti a számviteli eredményt és ezen keresztül az EPS-t. Az ingatlan tényleges piaci értéke azonban ettől még nem feltétlenül csökken hasonló mértékben. Egy jó helyen található ingatlan értéke hosszabb időtávon akár emelkedhet is.

Emiatt előfordulhat, hogy egy REIT számviteli EPS-e alacsony, így a belőle számított P/E magasnak tűnik. Ha kizárólag ezt a mutatót nézzük, könnyen arra a következtetésre juthatunk, hogy a részvény drága, miközben a REIT működési eredménye ennél kedvezőbb képet mutathat.

Ezért terjedt el a REIT-ek elemzésénél az FFO és az ebből számított P/FFO használata.

Hogyan használható a P/E helyett a P/FFO mutató?

Az FFO a Funds From Operations rövidítése. A mutatót azért használják széles körben az equity REIT-ek működési teljesítményének kiegészítő vizsgálatára, mert a hagyományos nettó eredményt több olyan tétellel korrigálja, amely az ingatlanvállalatok esetében torzíthatja az összehasonlítást. Fontos pontosítás, hogy az FFO számítása a GAAP szerint meghatározott nettó eredményből indul ki. A net income tehát nem adózás előtti eredményt jelent.

Egyszerűsített formában az FFO logikája a következő:

FFO = nettó eredmény + ingatlanokhoz kapcsolódó értékcsökkenés és amortizáció - bizonyos ingatlanértékesítéseken elért nyereség + bizonyos ingatlanértékesítési veszteségek

A pontos számítás ennél több korrekciót is tartalmazhat. Befektetőként ezért célszerű a társaság által közölt FFO és annak számítási módszere alapján dolgozni. Az egy részvényre jutó FFO kiszámításával meghatározhatjuk a P/FFO mutatót:

P/FFO = részvényárfolyam / egy részvényre jutó FFO

A P/FFO hasonló módon használható összehasonlításra, mint más vállalatoknál a P/E. Érdemes megvizsgálni a társaság saját múltbeli P/FFO értékeit, a hasonló REIT-ek értékeltségét és az adott REIT szektor jellemző mutatóit is.

Egy egyszerű P/E és P/FFO példa

Tegyük fel, hogy egy kitalált REIT részvényének árfolyama 40 dollár, miközben az egy részvényre jutó számviteli nyereség 0,50 dollár. Ebben az esetben:

P/E = 40 / 0,50 = 80

A 80-as P/E első ránézésre nagyon magas értékeltséget jelezhet.

Tegyük fel azonban, hogy az ingatlanok értékcsökkenésének és az FFO egyéb korrekcióinak figyelembevétele után az egy részvényre jutó FFO 2,25 dollár. Ekkor:

P/FFO = 40 / 2,25 = 17,8

Ugyanaz a társaság tehát 80-as P/E mellett 17,8-as P/FFO mutatóval rendelkezhet. A példa jól mutatja, miért lehet félrevezető kizárólag P/E alapján értékelni egy jelentős ingatlanvagyonnal rendelkező REIT-et.

Mi az AFFO és miért érdemes ezt is figyelni?

Az FFO mellett gyakran találkozhatunk az AFFO mutatóval is. Az AFFO az Adjusted Funds From Operations rövidítése. Az AFFO célja, hogy az FFO-t tovább korrigálja olyan tételekkel, amelyek szükségesek az ingatlanportfólió működési szintjének fenntartásához. Ilyenek lehetnek például bizonyos rendszeresen felmerülő tőkekiadások, bérlői fejlesztések vagy lízinghez kapcsolódó költségek.

Fontos azonban, hogy az AFFO-ra nincs minden vállalatra kötelező, teljesen egységes számítási definíció. Emiatt két REIT által közölt AFFO nem feltétlenül hasonlítható össze automatikusan. Mindig érdemes megnézni, milyen korrekciókat alkalmazott a társaság.

Az AFFO egyik gyakorlati előnye, hogy az osztalék fenntarthatóságának vizsgálatánál is hasznos lehet. Ha például az egy részvényre jutó AFFO 4 dollár, a társaság pedig évente 3 dollár osztalékot fizet, akkor az AFFO alapú kifizetési arány 75%. A tartósan 100% körüli vagy azt meghaladó kifizetési arány figyelmeztető jel lehet, bár az egyedi vállalati körülményeket itt is figyelembe kell venni.

Mi az a NAV és P/NAV?

A REIT-ek értékelésének másik fontos eszköze a NAV, azaz Net Asset Value. A NAV célja annak becslése, hogy mennyit érhet a társaság ingatlanportfóliója és egyéb eszközállománya a kötelezettségek levonása után. A számítás alapja általában az ingatlanok becsült piaci értéke. Ebből levonják a társaság adósságát és más kötelezettségeit, majd figyelembe veszik az egyéb eszközöket.

Egyszerűsítve:

NAV = eszközök becsült piaci értéke - kötelezettségek

Ha ezt elosztjuk a részvények számával, megkapjuk az egy részvényre jutó NAV becsült értékét. Ezután a részvény aktuális árfolyama összehasonlítható a NAV-val. Ha a részvényár alacsonyabb az egy részvényre jutó NAV-nál, NAV diszkontról beszélhetünk. Ha magasabb, NAV prémiumról.

Sajnos azonban a NAV sem tekinthető pontos, megkérdőjelezhetetlen értéknek. Az ingatlanok piaci értékét becsülni kell, és a becslés erősen függhet például az alkalmazott kapitalizációs rátától és a várható jövőbeli bérleti bevételektől. Ezért a NAV-ot is célszerű az FFO, AFFO, adósság és működési mutatók mellett használni.

A kihasználtság és a NOI is fontos

Az értékeltségi mutatók mellett érdemes az ingatlanportfólió tényleges működését is megvizsgálni. Az egyik legegyszerűbb mutató a kihasználtság. Ha egy iroda- vagy lakóingatlan-portfólió kihasználtsága tartósan csökken, az később a bérleti bevételekre is negatív hatást gyakorolhat. Fontos mutató lehet a NOI, azaz Net Operating Income is. Ez lényegében az ingatlanokból származó működési bevételek és az ingatlanok működtetéséhez kapcsolódó költségek különbségét vizsgálja, még a vállalati finanszírozási és egyéb tételek előtt.

A same-store NOI pedig azt mutathatja meg, hogyan változott a már korábban is meglévő, összehasonlítható ingatlanportfólió működési eredménye. Ennek segítségével jobban elkülöníthető a meglévő ingatlanok teljesítménye attól a növekedéstől, amely új ingatlanok felvásárlásából származik.

REIT vagy saját ingatlan?

Gyakran felmerül a kérdés, hogy jobb befektetés-e egy REIT, mint egy közvetlenül megvásárolt lakás. Erre nincs minden befektetőre érvényes válasz, mert a két befektetés működése több ponton eltér. A saját ingatlan előnye lehet a közvetlen kontroll. A tulajdonos dönthet a felújításról, a bérlő kiválasztásáról, a finanszírozásról és az értékesítés időpontjáról. Ezzel együtt jelentős tőkére lehet szükség, az ingatlan nehezebben értékesíthető, a tranzakciós költségek magasabbak lehetnek, és a befektető gyakran egyetlen város vagy akár egyetlen ingatlan kockázatát viseli.

Egy REIT ezzel szemben könnyebben kereskedhető, kisebb összeggel elérhető és több ingatlanból álló portfólióhoz adhat hozzáférést. A befektetőnek ugyanakkor nincs közvetlen beleszólása az egyes ingatlanok kezelésébe, és a részvény árfolyama rövid távon jelentősen ingadozhat.

Összefoglalás - mire figyelj REIT befektetés előtt?

A REIT részvények segítségével a befektetők kisebb tőkével is részesedhetnek jövedelemtermelő ingatlanok és ingatlanpiaci vállalkozások teljesítményéből. A tőzsdei forma likviditást biztosíthat, és egy jól diverzifikált REIT vagy REIT ETF több ingatlan, több város és több ingatlanpiaci szegmens kockázatát oszthatja meg.

Ahogy fentebb beszéltünk róla, a REIT elnevezés önmagában kevés információt ad. Egy lakóingatlanokat üzemeltető equity REIT, egy adatközpontokra szakosodott társaság és egy tőkeáttétellel működő mortgage REIT egészen eltérő befektetés. Egyedi REIT részvény vásárlása előtt ezért érdemes megvizsgálni az ingatlanportfólió összetételét, a kihasználtságot, az FFO és AFFO alakulását, a NAV-ot, az adósságot, a kamatkockázatot, a refinanszírozási igényt és az osztalék fenntarthatóságát.

A P/E mutató ezen a területen önmagában kevésbé használható, mivel az ingatlanokon elszámolt értékcsökkenés jelentősen befolyásolhatja a számviteli eredményt. Emiatt az equity REIT-ek elemzésénél a P/FFO, P/AFFO és NAV alapú mutatók is fontos szerepet kaphatnak. REIT ETF vásárlásakor pedig azt is ellenőrizni kell, hogy pontosan milyen indexet követ az alap, milyen társaságok találhatók benne, mekkora a költsége, hogyan kezeli az osztalékot és milyen koncentrációs kockázatokat tartalmaz.

Végül azt is érdemes szem előtt tartani, hogy a tőzsdén jegyzett REIT továbbra is kockázatos befektetés. Az ingatlanpiac állapota, a kamatok, a gazdasági ciklus, a finanszírozási költségek és a részvénypiaci hangulat egyaránt jelentős hatást gyakorolhatnak az árfolyamára.